☆事例その１☆

相続事例紹介　ケース１＜過去の実務体験談＞

【正確な資産状況を把握できず、手続き期限が迫ってこられていたケース】

２０１９年８月、突然に京都市内に大規模な駐車場と賃貸マンションの
不動産を所有されるお父様が亡くなられました。

ご心痛の中、ご葬儀など滞りなく済まされ、相続のお手続きを考えられた
Ｓ様は愕然とされました。相続すべき資産状況をＳ様が全く把握されて
おられなかったのです。

「父は気丈なものでしたから、高齢にもかかわらず不動産管理を自分ひとりで
全ておこなっておりましたので、私も把握できませんでした」とＳ様の言葉。

Ｓ様からのご相談を頂いたのが２０１９年の１０月も半ばでした。早速、
我々と弁護士・司法書士・税理士とでチームを組み、この案件のポイントを整理しました。

ポイント１：相続手続きの期限
ポイント２：法定相続人の確定
ポイント３：正確な不動産も含む資産状況（相続財産）の把握
ポイント４：相続税額の算出及び相続税支払いの資力
ポイント５：相続された不動産の運用

この５つのポイントに絞られてくるのではないかとＳ様にもご説明させて頂き
、問題解決に向けて取り組みました。

ポイント１の相続手続きの期限ですが、まずＳ様はお父様の準確定申告を
行わなければなりません。この期限が相続があることを知った日より４ヶ月の間に
行う必要があります。
次に、相続税の申告がありますが、相続税の申告は被相続人が死亡したことを
知った日の翌日から１０ヶ月以内の申告となります。お父様が残された資産も多く、
時間との戦いになることが予想されました。

ポイント２の法定相続人の確定は、戸籍謄本を取り寄せ、Ｓ様からもヒアリングを
した結果、法定相続人はＳ様お一人であることが判りました。これで遺産分割の
協議に関しては一安心です。

ポイント３の不動産を含む相続財産の把握です。どの案件でもそうですが、
これは相続手続きのなかでも、やっかいな事の一つです。一言で相続財産と言いますが、

 金融資産・・・・・・現金・預貯金・有価証券など
 不動産・・・・・・・土地・建物・借地権、賃借権、抵当権、永小作権など
 事業用資産・・・・・減価償却資産・棚卸資産・売掛金・手形・電話加入権など
 その他・・・・・・・家財・自動車・宝石や美術品・貸付金・一部を除く会員権など
 負債・・・・・・・・借入金・事業などの未払い金・保証債務など
 みなし相続財産・・・生命保険金・死亡退職金など
 贈与財産・・・・・・相続時清算課税制度に係る贈与財産、相続開始前３年以内の贈与財産

上にあげるように、多岐にわたります。これらの相続財産の状況を調査し把握する
必要があるわけですが、Ｓ様もお仕事でお忙しく、現実的にはご自身でこれらを
調査するのは不可能な状況にありました。また、これらの調査には専門的な知識が
必要でもありました。
そこでＳ様にご了承を頂き、我々不動産業と弁護士、税理士で相続財産の調査を
させて頂き、なんとか状況把握することができました。また、これらの調査の間に
お父様個人の準確定申告も済ませました。
結局、準確定申告が終わったのは申告期限いっぱいの１２月になりました。
正直なところ我々も焦っておりましたし、Ｓ様も色々と大変だったと思います。

ポイント４の相続税額の算出及び相続税支払いの資力ですが、相続税額は税理士に
依頼し容易に算出できました。が、Ｓ様には相続税を支払う資力はありませんでした。
この解決方法は次のポイント５で触れさせて頂きます。

ポイント５ですが、実際に不動産を相続された後の運用の問題です。お父様が
残された不動産は賃貸マンションと現状ガレージにされておられる土地でした。
まず、土地家屋調査士にて土地建物の測量や境界（筆界）の確定、建物には
未登記部分も含まれておりましたので表示登記申請を行い、当社と不動産鑑定士とで
より正確な所有資産の評価額及び収益率を算出しました。
それにより浮かび上がってきたのが、賃貸マンションに関しては高い収益性を
持っておりましたが、ガレージにされておられる土地に関しては、相続されても
メリットが少ない
（固定資産税・都市計画税や諸々の雑費を支払うとほぼマイナスでした）
事が分かりました。
そこで、Ｓ様は相続されても相続税を支払う資力が無いこともあり、
また、Ｓ様からのご要望で当社がガレージにされておられる土地を買取らせて
頂きました。当社としても収益性の低い土地を買取りすることには若干抵抗も
ありましたが、相続の期限も迫っており、Ｓ様も困っておられることから買取らせて
頂くことになりました（この土地には誠和不動産によりマンションの建設が予定されています）

これらのポイントを全てクリアしたのが、２０２０年の２月でした。
ちょうど確定申告のシーズンで税理士にとっては最も忙しく、本来でしたら
中々予約が取れないものですが、

当社の顧問税理士でもあったことからこの時期に相続の確定申告を済ませることができ、
この案件も落着いたしました。

この案件がスムーズに解決したのには、当初から相続をきちんと自分の問題として
捉えていただいたＳ様が、自ら各種資料の収集などに奔走して頂けた事。こうした熱意こそ、
納得のいく相続ができた最大の成功要因だと思っております。申告期限という時間の
制約があるなかで、慌てることなく、真摯に我々の意見に耳を傾けていただけたことに、
心から感謝しております。<※担当者の経験談です＞